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POINTS of BUY or BUILD家を買うとき・建てるときのポイント

一戸建てを買うとき・建てるときのチェックポイント

■フローチャート

ご検討からご購入・新生活のスタートまでを簡単にアドバイスしています。

すでに土地を持っている 情報収集 まだ土地がない 土地の情報を集める 契約する 契約後の諸手続き 依頼業者を数社に絞る 敷地調査・地盤調査 ラフ設計・相見積り 依頼業者を決定 ハウスメーカー工務店 打ち合わせ 実施設計と本見積りのチェック 建築確認申請 施工業者の選定 建築設計事務所 設計監理契約 基本設計 実施設計 見積書のチェック 工事請負契約 地鎮祭 地縄張り・着工 上棟式 住宅完成竣工検査 施主検査 引き渡し 入居 所有権の登記
 







■まだ土地がない

まず、土地を購入するのか、借りるのかを決める。

購入する場合、費用がかかる反面、全額払い終えれれば当然その土地は、自分のものになる。

借りる場合は、購入するときよりも2,3割安くなるが、毎月地主に払うことに。また、売却や増改築のときに土地の了承が必要になるなど、いくつか規約がある。

■土地の情報を集める
土地を求めるときには場所、価格もさることながら、地盤の安全性にも注意を払いたい。
水田や沼地を埋め立てていると地盤が弱く、地盤改良など に余計に経費がかかってしまう。
地盤の安定性は耐震性にも関わるため、周囲の水はけなども含め、じっくりと調べたいポイントだ。
■契約する
契約する前に是非確認したいのが登記簿。
もし、業者の説明にない所有権や抵当権が設定されていたり、権利が複雑に入り組んでいるときは注意が 必要だ。契約する際には、前の持ち主から、抵当権の抹消鉄手続きをいつまでにするのか確認し、契約書に明記してもらうようにすること。
■契約後の諸手続き 
登記を済ませてから初めて自分の土地になる。
登記申請は司法書士に依頼するのが一般的。

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すでに土地を持っている
すでに土地を借りている
 







■すでに土地を持っている / すでに土地を借りている

■情報収集
   あなたが納得できる一戸建てを手に入れるためには、建設工事発注に至る事前準備が重要。一番大切なことは、情報収集。
   ポイントは、現在お住まいの家の不満店を上げて、それを解消できる住宅とはどのようなものか考えること。情報源は、すでに一戸建てに住んでいる友人・知人の話や住宅展示場等。 住宅関連メーカーのショールームに足を運ぶのもひとつの手だ。
また、土地に関する法規制も調べておきたい。土地によって3階建ては無理であったり、住宅そのものが建てられない区域もある。
■知っておきたい住宅知識(初歩) 
●土地面積・建物面積とは、基本的には私道を含む敷地面積のこと。
●建物面積は、建物内の床面積のこと。1階と2階があるならその両方の床面積を足した延べ床面積を指します。(バルコニーやグルニエ、地下駐車場は含まない)
●道路付け建築基準法で「幅4m以上の道路に2m以上接していないと住宅は建てられない」と決まっている。(何mの道路にどの方向で接しているかを表わす道路付けは重要なポイントである)
●建ぺい率・容積率土地面積に閉める建物の一階部分の面積が建ぺい率。容積率とは、土地面積に対する延べ床面積の割合のこと。(建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに決められているのです)
●「第一種低層住居専用地域」は、用途地域貞操住宅しか建てることが出来ない。
●市街化調整区域市街化調整区域とは、原則として住宅を建てることが出来ない地域のこと。

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依頼業者を数社に絞る
 







■依頼業者を数社に絞る

情報を集めたら、数ある住宅メーカーや工務店、建設設計事務所の中から依頼先候補を数社見つける。

信頼できる業者の見つけ方は、地元の評判を聞いたり、その会社が所属している業界団体に実績を聞くこと。

そのほか、各自治体の宅建業者指導課や住宅課、建築課などでトラブルがなかったか確認するのも手だ。

■敷地調査・地盤調査
   建物を建てる前に敷地と地盤の調査をする。業者がやってくれることが多いが、自分でやる場合は市区町村の建築確認を申請する課に行く。業者に頼 む場合でも、水はけのよし悪しと、日照ぐらいは自分でチェックしておきたい。
■ラフ設計・相見積もり 
   会社を絞り込んだら、こちらの希望を出し、建築予定地を見せてもらった上で、ラフ設計と概算見積書を作ってもらい、価格の妥当性をつかむことが 出来る。もし、知り合いに一級建築士などいるならば、どの会社の見積もりか分からないようにして見てもらうといいだろう。
   その際、概算見積書の工事費に別途工事費と諸費用が含まれているかどうかを確認し、数社の見積もりを、同じ条件で比較できるようにする。ちなみに、広告などにあ る「坪○万円」という工事費には別途工事費と諸費用が含まれていないケースが多い。

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依頼業者を決定
 







■依頼業者の決定

数社の見積もりと担当者の対応など、総合的に判断して依頼する業者を決定する。

その際、依頼を見送った業者にも必ず連絡を入れるのがマナー。

■ハウスメーカー・工務店 
   商品開発から販売、アフターサービスまで一貫したシステムが確立されていて、主に全国展開で営業しているのがハウスメーカー。一方、工務店は 地域に密着した中小規模の建設会社のことをいう。
■建築設計事務所 
   住宅メーカーよりも設計プランに幅があり、より自分の希望を反映できるのが最大の特徴。反面、手続きが多くなり、費用も高めになるのがほとんど。

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ハウスメーカー・工務店

建築設計事務所
 







■ハウスメーカー・工務店編

■ 打ち合わせ 
   ラフ設計をもとに、打ち合わせを繰り返して細部まで細かく煮詰めていく。ポイントは、思ったことは遠慮なくすべて相談すること。最終的な実施設 計が決まってからの変更は難しい上に、追加料金もかかってしまう。
■ 実施設計と本見積もりのチェック 
   そのまま着工に移れる状態まで煮詰めた最終的な設計図が実施設計書。各階の平面図や仕様書、立面図、仕上表などの図面で数10枚にも及ぶ。これを 元に詳細な見積もりをまとめたのが本見積もりだ。本見積もりは聞き慣れない言葉が羅列されているが、臆することなく、わからないことはおしえてもらいながら1項ずつしっかりチェックして いこう。

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建築確認申請
 







■建築設計事務所編

住宅メーカーよりも設計プランに幅があり、より自分の希望を反映できるのが最大の特徴。反面、手続きが多くなり、費用も高めになるのがほとんど。

■設計監理契約
建設設計事務所に依頼した場合、設計期間を決めたり、設計報酬を決めた上で、設計と施工後の管理まで含めた契約を結ぶ。
■基本設計
契約を結んだ時点で、改めて敷地の調査や法的条件の再確認を行ない、打ち合わせを繰り返しを設計を煮詰めていく。ここで納得いくまで話し合わないと、後で追加費用が必要になったり、希望していた建物にならなかったりするので入念に。
■実施設計
そのまま着工に移れる状態まで煮詰めた設計図が実施設計書。各階の平面図や仕様書、立面図、仕上表などの図面が数10枚ほどある。これを元に本見積を作成する。

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建築確認申請
 







■建築確認申請

設計が完了したところで建築確認申請をする。建築確認とは、着工予定の建物が法規に適合しているかどうかを役所がチェックするもの。

地方自治体の建築主事に申請し、消防庁(または消防署長)と保健所長の承認を取り、「建築基準法による承認済み証」を発行してもらわなければ家は建てられない。

建築確認にはかなり専門的な知識が必要なので、業者に依頼するのが無難だ。



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工事請負契約

施工業者の選定
 







■施工業者の選定

施工業者は建築士の知り合いの業者を数社紹介してもらうといいだろう。

もし、個人的に知っている業者があるなら、遠慮せずに申し出ること。建築士も新しい業者を知ることはプラスになるので、遠慮はいらない。


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見積書のチェック
 







■見積書のチェック

実施設計と本見積もりを見比べながら念入りにチェック。見積もりに書かれている部材、設備が設計に反映されているか、別途工事に含まれるのは何なのかなどを調べに行く。


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工事請負契約
 







■工事請負契約

どういう家を、いつまでに完成させて引き渡すかの契約が工事請負契約。

一度契約すると、簡単には解約できないので納得いくまで検討を繰り返すように。また、この契約後に仕様の変更などをすると別途請求になるので注意。


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地鎮祭
 







■地鎮祭

地鎮祭とは、工事予定地を神主におはらいしてもらい、工事、建物の安全を祈るもの。

都会では行わないところも増えてきているが、全国的にみると、8割近くの人が行っているようだ。


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地縄張り・着工
 







■地縄張り・着工

着工の手始めに行うのが地縄張りだ。これは建築予定地に縄を張って、設計図通りに建物の配置を決めていく作業。ここで間違えると、駐車場のスペースが狭くなるなど、悲惨なことになってしまう。


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上棟式
 







■上棟式

建物の柱や梁が組みあがり、最終的に棟木を載せる際に、今後の工事の無事を祈って行う儀式。この上棟式の後に小宴を開く。最近では地鎮祭は行うが、上棟式はやらないケースが増えてきているようだ。


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住宅完成竣工検査
 







■住宅完成竣工検査

完成(竣工)したら、まず業者と役所が建築基準法に適しているか、設計図と同じものができているかなど調べる。

これが竣工検査だ。不具合があった場合、不具合箇所を補修しなければならないので、補修完了期日を記載した書類をもらう。


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施主検査
 







■施主検査

竣工検査が終わってようやく施主が検査をする。外壁・内装・設備・外溝・建具など、隅々まで入念にチェックしたい。


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引き渡し
 







■引き渡し

建物の引渡しと同時に、入居後に隠れた欠陥(瑕疵=キズ)が見つかったときの無償補修を保証(構造部分、その他の部分で保障期間が異なる)した保証書を受け取る。保障期間などの交渉は契約前にしておくこと。


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入居
 







■入居

箱=家が完成したら次は引越し。複数の引越会社から見積もりを取って、納得できるところに頼む。


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所有権の登記
 







■所有権の登記

新たに住宅を建てた場合、第三者に対抗する為の所有権保存登記と建物表示登記必要。手続きには専門的な知識が必要になるため司法書士に依頼する。後日権利書を受け取れば、名実ともにその家が自分のものになる。


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